Avant d’acheter un immeuble locatif, prenez le temps de calculer votre rendement du capital investi (RCI) probable pour savoir si vous devriez consacrer du temps, de l’argent et (beaucoup) d’efforts à cette stratégie. Dans le présent article, nous analyserons deux exemples d’immeubles de placement sur deux marchés canadiens très différents, puis nous calculerons le RCI de chacun. Nous nous pencherons également sur les autres moyens dont vous disposez pour toucher des revenus réguliers.
Comment calcule-t-on le rendement d’un immeuble locatif?
Le RCI représente l’argent que vous avez tiré d’un placement au cours d’une année donnée, exprimé en pourcentage de votre placement initial.
Pour obtenir ce pourcentage, la formule est simple : prenez la croissance du placement au cours de l’année, retranchez le coût du placement, puis divisez le résultat par le coût du placement.
Supposons que vous avez investi 100 $ il y a un an et qu’aujourd’hui, votre placement vaut 115 $. Le calcul est le suivant :
RCI = (115 – 100) / 100
RCI = 15 %
L’achat d’un immeuble locatif ajoute quelques couches de complexité au calcul du RCI, selon que la transaction est réglée au comptant ou financée au moyen d’un prêt hypothécaire. De plus, la formule peut inclure ou exclure la variation de la valeur nette (c’est-à-dire la valeur du bien immobilier moins le montant de la dette).
Jetons un coup d’œil au RCI d’un immeuble locatif sur deux marchés : Toronto et Winnipeg.
Le RCI d’un condo locatif à Toronto
Vous songez peut-être à acheter un condo locatif à Toronto parce que vous avez entendu dire que les loyers sont extrêmement élevés dans toute la région. Par exemple, à Brampton, juste à l’ouest de Toronto, les loyers ont augmenté trois fois plus vite que la moyenne nationale en 2023. Toutefois, compte tenu des prix élevés de l’immobilier dans cette ville, est-ce que vous obtiendrez un bon rendement du capital investi?
Notre exemple sera fondé sur le loyer d’un appartement en copropriété (2 400 $) et le prix d’achat d’un appartement identique dans le même immeuble (549 900 $). Nous obtiendrons ainsi des chiffres réalistes, qui nous permettront d’estimer les revenus locatifs potentiels*.
Examinons d’abord le RCI pour l’achat de l’appartement au comptant.
Prix de l’appartement = 549 900 $
Frais de clôture (y compris les droits de mutation) = 18 000 $
Coût total du placement = 567 900 $
Au cours de la première année :
Loyers perçus = 28 800 $ (12 x 2 400 $)
Dépenses au cours de l’année (impôts fonciers et charges de copropriété) = 10 440 $ (870 $ par mois)
Rendement annuel = 28 800 $ - 10 440 $ = 18 360 $
RCI = 18 360 $ / 567 900 $ = 3,2 %
Calculons maintenant le RCI si cette même propriété n’avait pas été achetée au comptant et qu’à la place, l’achat avait été financé au moyen d’un prêt hypothécaire. Pour calculer les versements hypothécaires, nous utilisons un taux d’intérêt fixe de 5 %, une période d’amortissement de 30 ans (temps qu’il faudra pour rembourser intégralement le prêt hypothécaire) et une mise de fonds de 20 %.
Mise de fonds = 109 980 $ (20 % de 549 900 $, ce qui est le pourcentage minimum pour un immeuble locatif)
Frais de clôture = 18 500 $ (plus 500 $ pour les frais d’évaluation exigés par le prêteur)
Dépense initiale pour acheter cet immeuble locatif = 128 480 $
Prêt hypothécaire = 439 920 $ (549 900 $ moins la mise de fonds de 109 980 $)
Versement hypothécaire mensuel = 2 348 $
Dépenses mensuelles = 870 $
Frais mensuels totaux (versement hypothécaire + dépenses) = 3 218 $
Flux de trésorerie mensuels (2 400 $ - 3 218 $) = -818 $
Rendement annuel après 12 mois = -818 $ x 12 = -9 816 $
RCI = -9 816 $ / 128 480 $ = -7,6 %
Ce calcul démontre que si vous financiez l’achat à l’aide d’un prêt hypothécaire, vous obtiendriez un rendement de -7,6 %. En d’autres termes, votre placement vous ferait perdre de l’argent. Cependant, ce calcul ne tient pas compte de l’augmentation de la valeur nette de l’appartement.
Dans l’exemple du prêt hypothécaire ci-dessus, au bout d’une année, vous auriez remboursé 6 551 $ de capital, ce qui aurait haussé la valeur nette du condo (et le rendement annuel) de 6 551 $.
Votre rendement annuel total aurait donc été calculé comme suit :
-9 816 $ (d’après le calcul précédent) + 6 551 $ = -3 265 $
Le nouveau RCI serait donc de - 3 265 $ / 128 480 $ = -2,5 %
Même en tenant compte de l’augmentation de la valeur nette, le rendement de l’immeuble locatif demeure négatif en raison des taux d’intérêt élevés. Vous pourriez envisager une autre source de revenus de placement ou attendre que les taux d’intérêt hypothécaires baissent considérablement avant de vous lancer dans ce projet.
Est-ce que vous obtiendriez un meilleur RCI sur un condo locatif à Winnipeg, où les propriétés se vendent beaucoup moins cher? Faisons le calcul.
Le RCI d’un condo locatif à Winnipeg
Notre exemple sera fondé sur le loyer d’un appartement en copropriété (1 460 $) et le prix d’achat d’un appartement identique dans le même immeuble (197 500 $). Nous verrons si le RCI est plus élevé sur un marché où les immeubles se vendent moins cher.
Encore une fois, nous commençons par le RCI pour l’achat au comptant.
Prix de l’appartement = 197 500 $
Frais de clôture (y compris les droits de mutation) = 2 500 $
Coût total du placement = 200 000 $
Au cours de la première année :
Loyers perçus = 17 520 $ (12 x 1 460 $)
Dépenses au cours de l’année (impôts fonciers et charges de copropriété) = 8 052 $ (671 $ par mois)
Rendement annuel = 17 520 $ - 8 052 $ = 9 468 $
RCI = 9 468 $ / 200 000 $ = 4,7 %
Le rendement de la propriété de Winnipeg, pourtant beaucoup moins chère, dépasse donc le rendement du condo de Toronto de seulement 1,5 point de pourcentage, ce qui peut surprendre. Calculons maintenant le RCI si cette même propriété n’avait pas été achetée au comptant et qu’à la place, l’achat avait été financé au moyen d’un prêt hypothécaire (en utilisant les mêmes calculs hypothécaires que dans l’exemple de Toronto).
Mise de fonds = 39 500 $ (20 % de 197 500 $)
Frais de clôture = 3 000 $ (plus 500 $ pour les frais d’évaluation exigés par le prêteur)
Dépense initiale pour acheter cet immeuble locatif = 42 500 $
Prêt hypothécaire = 158 000 $ (197 500 $ moins la mise de fonds de 39 500 $)
Versement hypothécaire mensuel = 843 $
Dépenses mensuelles = 671 $
Frais mensuels totaux (versement hypothécaire plus dépenses) = 1 514 $
Flux de trésorerie mensuels (1 460 $ - 1 514 $) = -54 $
Rendement annuel après 12 mois = -54 $ x 12 = -648 $
RCI = -648 $ / 42 500 $ = -1,5 %
Fait étonnant, en achetant un immeuble locatif à Winnipeg au moyen d’un prêt hypothécaire on obtient, encore une fois, un rendement négatif. Voyons ce qui se passe si l’on prend en compte l’augmentation de la valeur nette de l’appartement.
Dans l’exemple du prêt hypothécaire ci-dessus, au bout d’une année, vous auriez remboursé 2 353 $ de capital, ce qui aurait haussé la valeur nette du condo (et le rendement annuel) de 2 353 $.
Votre rendement annuel total aurait donc été calculé comme suit :
-648 $ (d’après le calcul précédent) + 2 353 $ = 1 705 $
Le nouveau RCI serait donc de 1 705 $ / 42 500 $ = 4 %
Les autres coûts à inclure dans le RCI réel d’un bien immobilier locatif
Outre les services publics, l’assurance, les impôts fonciers et les charges de copropriété (dont les calculs ci-dessus tiennent compte), la possession d’un bien immobilier peut entraîner d’autres coûts variables, qui peuvent réduire encore plus votre RCI.
- Les frais d’entretien peuvent réduire considérablement le RCI pour une année donnée, tout particulièrement s’ils sont liés à des travaux majeurs (p. ex., remplacement du toit ou d’un appareil de chauffage).
- Vous devrez peut-être redécorer l’immeuble régulièrement pour qu’il reste attrayant.
- Si vous achetez un immeuble locatif en copropriété, vous devez vous conformer aux décisions du syndicat des copropriétaires sur les réparations et les rénovations de l’immeuble et payer votre part. Si l’immeuble accuse un certain âge, les dépenses peuvent être substantielles.
- Si votre propriété reste vacante pendant un certain temps, vous perdez une source de revenus, ce qui vient diminuer votre RCI.
Par ailleurs, pour éviter les tâches fastidieuses liées au rôle de propriétaire (p. ex., publier des annonces et faire visiter un logement à louer, choisir de nouveaux locataires, gérer les plaintes et percevoir le loyer chaque mois), vous pouvez faire appel à une société de gestion. Par contre, cette solution peut amputer vos revenus d’un montant pouvant atteindre 20 %.
Et l’évolution de la valeur des biens immobiliers dans tout ça?
Dans ces calculs, nous n’avons pas tenu compte de l’évolution de la valeur des biens immobiliers. Par le passé, la valeur a considérablement augmenté (tout particulièrement au cours des dernières décennies), mais le passé n’est pas garant de l’avenir.
Si vous achetez un bien immobilier locatif dans une optique de long terme, vos calculs de RCI peuvent tenir compte de la croissance de la valeur nette, mais n’oubliez pas : il s’agit seulement d’une projection. Une forte appréciation des biens immobiliers dans le passé ne garantit pas une forte appréciation future.
Les impôts sur les biens immobiliers locatifs
Les revenus locatifs (déduction faite des dépenses applicables) sont imposés au taux marginal intégral. Dépendamment de vos autres sources de revenus, cet impôt peut représenter jusqu’à 53 % de vos revenus locatifs si votre province de résidence est, par exemple, l’Ontario.
Maintenant, comparez ce taux d’imposition avec celui qui s’applique à d’autres types de placements. Il est identique au taux d’imposition des intérêts provenant des obligations ou des CPG, mais nettement supérieur à celui applicable aux dividendes de sociétés canadiennes. En outre, les gains en capital (soit l’augmentation de la valeur de vos placements) ne sont imposés qu’à 50 % du taux marginal.
Il se pourrait donc que votre RCI brut soit plus élevé si vous achetez un immeuble locatif, mais que votre RCI net (après impôt) soit plus élevé lorsque vous investissez dans des actions.
Le problème de liquidité des biens immobiliers locatifs
De toutes les options de placement disponibles, les immeubles locatifs sont probablement les moins liquides (c’est-à-dire les plus difficiles à transformer en espèces). Si vous devez liquider votre propriété de toute urgence, plusieurs facteurs peuvent ralentir le processus :
- Il faut trouver un courtier immobilier compétent pour la mettre en vente.
- Il faut trouver un acheteur.
- Il faut attendre la «bonne valorisation», surtout s’il s’agit d’un marché d’acheteurs.
- Il faut passer par le processus de clôture.
De plus, vous devrez payer une commission de vente pouvant atteindre 5 % du prix de la transaction. Le pourcentage peut varier en fonction de la ville et du ou des courtiers qui participent à la transaction et cela peut avoir des effets considérables sur votre rendement du capital investi final.
Autres sources de revenus de placement
Vous envisagez d’acheter un immeuble locatif pour toucher des revenus réguliers? Sachez qu’il existe d’autres options de placement spécialement conçues à cet effet. Elles offrent un rendement du capital investi encore plus intéressant et vous évitent les maux de tête liés au rôle de propriétaire.
Découvrez comment transformer vos placements en revenu de retraite ici. Parmi les options dont vous disposez, il y a les portefeuilles d’obligations et les actions à dividendes. Cela dit, la stratégie la mieux adaptée à vos besoins pourrait reposer sur des fonds communs de placement à revenus. Ces produits peuvent procurer un revenu annuel pouvant atteindre 5-6 % de la valeur de votre placement. En prime, ils procurent un potentiel de croissance, car ils investissent en grande partie dans des actions tout en offrant plus de stabilité et d’efficacité fiscale que les fonds communs de placement ordinaires.
Demandez à votre conseiller ou conseillère IG si les Portefeuilles de revenu mensuel bonifié Profil — Équilibré canadien à revenu fixe et Équilibré canadien neutre pourraient remplacer avantageusement les immeubles locatifs. Il ou elle vous conseillera sur le portefeuille le mieux adapté à votre situation et sur la place qu’il devrait occuper dans votre plan financier global. Si vous n’avez pas de conseiller ou conseillère IG, vous pouvez en trouver un ou une ici.
* Tous les exemples donnés dans cet article sont hypothétiques. Chaque immeuble de placement envisagé doit faire l’objet d’un examen minutieux.
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