Est-ce que vos enfants souhaitent la conserver?
Tout d’abord, vous devez déterminer si vos enfants ou petits-enfants aspirent à devenir propriétaires du chalet ou du condo. Même s’ils aiment y passer du temps avec vous, il n’est pas certain qu’ils voudront l’utiliser ou se charger de son entretien après votre décès, surtout s’ils vivent dans une autre province. Si vous avez plusieurs enfants, vous devrez aussi déterminer s’ils souhaitent en devenir copropriétaires et se partager les responsabilités qui y sont associées.
Une fois que vous aurez confirmé l’intérêt de vos enfants, il est important de réfléchir à l’impôt qu’ils auront à payer lors du transfert de propriété et de prendre des mesures pour réduire l’incidence fiscale.
Incidences fiscales
À votre décès, le transfert de propriété d’une résidence secondaire à une autre personne que votre époux ou conjoint de fait donne lieu à un impôt, fondé sur l’appréciation de ce bien et payable par votre succession. Pour calculer la plus-value, on retranche le prix d’achat et le coût de toute amélioration apportée à la propriété durant la période de possession à la juste valeur marchande du bien au moment du transfert. Comme la valeur de votre résidence secondaire peut avoir augmenté considérablement au fil des années, la facture fiscale pourrait être très élevée et vos héritiers pourraient être contraints de vendre des biens, peut-être même la propriété, pour s’acquitter de cet impôt. Il est donc essentiel d’intégrer le transfert de la propriété dans votre plan successoral.
Stratégies d’atténuation de l’impôt
1. Utiliser l’exemption pour résidence principale
Une façon de réduire l’impôt exigible consiste à désigner la propriété comme résidence principale à des fins d’impôt, ce qui vous permet d’éliminer, en totalité ou en partie, l’impôt sur les gains en capital découlant de la disposition du chalet ou du condo. N’oubliez pas que votre famille ne peut avoir qu’une seule résidence principale au cours d’une année donnée. Toutefois, vous n’avez pas l’obligation de préciser de quelle propriété il s’agit tant que vous ne la vendez pas ou tant que vous n’êtes pas réputé avoir disposé de ce bien (ce serait le cas l’année de votre décès). Il convient que votre exécuteur ou liquidateur discute avec votre conseiller financier et votre fiscaliste pour déterminer la façon la plus avantageuse pour vous d’utiliser l’exemption pour résidence principale.
2. Préserver le prix de base rajusté
Il est possible de réduire le gain en capital imposable associé à votre résidence secondaire en augmentant son prix de base rajusté (PBR). Pour augmenter le PBR, on additionne le coût des améliorations apportées à la propriété au fil des années et son prix d’achat initial. Il est donc important de faire un suivi des dépenses et de conserver les factures des achats de matériaux et des services reçus pour les travaux de rénovation et d’amélioration.
3. Utiliser une police d’assurance
Si votre succession n’a pas suffisamment de liquidités pour payer l’impôt sur les gains en capital découlant du transfert de votre résidence secondaire, une assurance vie pourrait être utilisée à cette fin. Vos enfants sont peut-être même disposés à payer les primes d’une police d’assurance vie, sachant que cela leur permettrait de conserver la propriété sans avoir à payer une lourde facture fiscale plus tard.
4. En faire don de votre vivant
Comme pour le transfert au moment du décès, le don de votre vivant sera considéré comme un transfert à la juste valeur marchande (sauf si la propriété est transférée à votre conjoint). 
Par conséquent, vous aurez à payer l’impôt sur le gain en capital, c’est-à-dire sur la différence entre le prix d’achat de la propriété et sa valeur actuelle. Si vous choisissez de la vendre à vos enfants de votre vivant pour un prix inférieur à sa juste valeur marchande, le transfert sera réputé avoir eu lieu à la juste valeur marchande, peu importe le prix de vente, et vous aurez à payer l’impôt sur la différence.
Le don d’une résidence secondaire de votre vivant ne permet pas d’éviter l’impôt sur les gains en capital liés à la disposition de ce bien. Toutefois, cette stratégie a l’avantage de limiter l’impôt exigible parce que vous faites don de la propriété à sa juste valeur marchande actuelle au lieu de faire un transfert à une valeur potentiellement plus élevée à votre décès.
Possibilités de copropriété
Si un ou deux de vos enfants, mais pas tous, sont intéressés à en devenir propriétaires, la difficulté pourrait être d’égaliser la succession. Dans ce cas, une police d’assurance pourrait aider à combler l’écart.
Si plusieurs de vos enfants la convoitent, une possibilité serait d’établir une entente de copropriété entre eux avant le transfert de la propriété (et peut-être d’en faire une condition d’héritage). Une telle entente définit la manière dont la résidence sera utilisée, la responsabilité de son entretien et les modalités du futur transfert de propriété.
Biens immobiliers à l’étranger, notamment aux États-Unis
Le transfert d’une propriété de vacances située à l’étranger a d’importantes conséquences sur le plan fiscal. Au moment d’acheter ou de transférer une telle propriété, il est important de faire appel à un conseiller spécialisé en fiscalité transfrontalière.
Comme vous le voyez, il est important de réfléchir longtemps à l’avance à la façon dont une résidence secondaire sera transférée à la génération suivante. Pour de plus amples renseignements, communiquez avec votre conseiller ou conseillère IG et demandez-lui un exemplaire de nos livres blancs intitulés Planification liée à la résidence secondaire et Canadiens propriétaires d’une résidence secondaire aux États-Unis.
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