Au moment d’acheter une maison ou de renouveler votre prêt hypothécaire, l’une des décisions les plus importantes que vous devrez prendre sera de choisir entre un prêt hypothécaire à taux fixe ou variable. Un mythe répandu veut qu’il soit toujours préférable d’opter pour un prêt hypothécaire à taux fixe.
Jusqu’à récemment, de nombreux Canadiens semblaient suivre ce conseil, puisqu’environ les trois quarts des prêts hypothécaires étaient à taux fixe (le reste étant réparti entre des prêts à taux variable et des prêts hybrides combinant taux fixe et taux variable). Durant la pandémie, par contre, les taux hypothécaires à taux variable étaient tellement attrayants que plus de la moitié des nouveaux prêts hypothécaires souscrits étaient à taux variable (renouvellements et nouveaux prêts).
Voyons quelle est la différence entre les prêts hypothécaires à taux fixe et à taux variable et comment ils fonctionnent. Quels sont les avantages et les inconvénients des deux? Et – surtout – lequel des deux vous convient le mieux?
Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire à taux fixe et comment fonctionne-t-il?
Peu importe que vous choisissiez un prêt hypothécaire à taux variable ou fixe, vous devrez payer de l’intérêt sur le montant emprunté. Dans le cas d’un prêt hypothécaire à taux fixe, vous obtenez un taux d’intérêt précis qui reste le même pendant toute la durée de votre contrat (soit habituellement entre un et cinq ans, le terme de cinq ans étant le plus répandu).
Par conséquent, la principale différence entre un prêt hypothécaire à taux fixe et à taux variable, c’est que vous savez d’avance quel sera votre taux d’intérêt. Ainsi, vos versements hypothécaires et le montant remboursé sur votre capital hypothécaire (le solde qui reste à payer sur votre prêt hypothécaire) ne changeront pas pendant toute la durée de votre prêt.
Les taux offerts sur les prêts hypothécaires à taux fixe sont, dans l’ensemble, basés sur les taux obligataires affichés par la Banque du Canada (avec un petit rajustement à la hausse, ce qu’on appelle la marge d’intérêt). Si les taux obligataires augmentent, les taux des prêts hypothécaires à taux fixe augmentent aussi, et inversement.
Une fois que vous avez opté pour un prêt hypothécaire à taux fixe, vous ne pouvez plus rien changer jusqu’au renouvellement de votre prêt, à moins que vous décidiez de le résilier (normalement, moyennant une pénalité importante).
Durée et amortissement hypothécaire
Au Canada, la durée d’un prêt hypothécaire correspond à la durée du contrat hypothécaire. Votre contrat avec votre prêteur hypothécaire précise les conditions du prêt, incluant le type et le montant des intérêts facturés, les privilèges de remboursement anticipé, etc. Habituellement, la durée d’un prêt hypothécaire est de cinq ans ou moins.
L’amortissement hypothécaire correspond à la période qui vous est allouée pour rembourser la totalité de votre prêt hypothécaire, selon votre solde impayé et votre taux d’intérêt. Les périodes d’amortissement sont habituellement de 25 ans (parfois 30 ans) pour les premiers acheteurs, puis elles diminuent à mesure que les sommes dues sont remboursées.
Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire à taux variable et comment fonctionne-t-il?
Si vous contractez un prêt hypothécaire à taux variable, le taux d’intérêt sera basé sur le taux préférentiel de votre prêteur, qui est lui-même basé sur le taux directeur de la Banque du Canada. Habituellement, le taux hypothécaire variable correspond au taux préférentiel du prêteur moins un certain montant (par exemple, moins 50 points de base ou 0,5 point de pourcentage). À titre d’exemple, si votre prêt hypothécaire est offert au taux préférentiel moins 50 points de base et que le taux préférentiel affiché est de 5 %, vous paierez des intérêts de 4,5 %.
Comme le nom l’indique toutefois, le taux que vous payez pendant la durée de votre prêt hypothécaire pourrait varier. En général, le taux préférentiel des prêteurs monte et descend en fonction du taux directeur de la Banque du Canada. Donc, pour reprendre notre exemple, si six mois plus tard la Banque du Canada réduit son taux de 50 points de base (0,5 point de pourcentage), votre nouveau taux d’intérêt sera de 4 %.
La Banque du Canada utilise son taux d’intérêt directeur pour tenter de gérer l’inflation et l’économie. Si, par exemple, l’inflation est trop élevée, la banque peut relever les taux d’intérêt pour essayer de la ramener à son taux cible (soit environ 2 %). Si l’économie ralentit, elle peut au contraire abaisser les taux pour stimuler les dépenses et la croissance.
Il existe deux types de prêts hypothécaires à taux variable. Le premier comporte des versements hypothécaires fixes, même si le taux de la Banque du Canada change; l’autre rajuste le taux d’intérêt et le versement en fonction du taux directeur.
Si vous avez souscrit un prêt hypothécaire à taux variable et à versements fixes et que le taux directeur augmente, vous continuerez de payer le même montant chaque mois. Toutefois, le montant du versement affecté au paiement des intérêts augmentera, alors que le montant affecté au remboursement du capital diminuera, ce qui aura pour effet d’allonger la période d’amortissement de votre prêt hypothécaire (autrement dit, il vous faudra plus de temps pour le rembourser). À l’inverse, si les taux baissent et qu’une plus grande partie de votre versement est affectée au remboursement du capital, votre période d’amortissement sera écourtée.
Si vous avez un prêt hypothécaire à taux variable qui rajuste le montant du versement et que le taux directeur augmente, vous devrez effectuer des versements mensuels plus élevés, par contre votre période d’amortissement ne changera pas.
Contrairement à un prêt hypothécaire à taux fixe, vous avez la possibilité de remplacer votre taux variable par un taux fixe en tout temps pendant la durée de votre prêt, sans payer de pénalité. Découvrez quand ça peut être une bonne idée.
Les avantages et inconvénients d’un prêt hypothécaire à taux fixe
L’un des grands avantages du prêt hypothécaire à taux fixe par rapport au prêt à taux variable, c’est que vous savez exactement quel taux vous paierez pendant toute la durée de votre prêt hypothécaire et de combien d’années vous réduirez votre période d’amortissement. C’est un gros avantage pour les personnes qui veulent avoir un meilleur contrôle sur leur budget ou qui sont réfractaires au risque.
Durant les périodes d’inflation élevée et de hausses marquées des taux d’intérêt, il peut être à la fois rassurant et avantageux de bénéficier d’un taux fixe, peu importe ce que la Banque du Canada décide de faire.
Le prêt hypothécaire à taux fixe comporte aussi plusieurs inconvénients par rapport au prêt hypothécaire à taux variable. Habituellement, les taux fixes sont plus élevés que les taux variables au moment où vous souscrivez le prêt. Même si ce n’était pas le cas au début de 2023 lorsque les taux variables étaient au contraire plus élevés que les taux fixes, c’était l’exception plutôt que la règle.
Le prêt hypothécaire à taux fixe est aussi moins souple, puisque vous ne pouvez pas le remplacer par un prêt hypothécaire à taux variable, à moins de résilier votre contrat.
Si vous devez résilier votre prêt hypothécaire pour une raison ou une autre, la pénalité que vous devrez payer est basée sur un calcul qu’on appelle le différentiel de taux d’intérêt, et elle sera beaucoup plus élevée (plusieurs milliers de dollars de plus) pour un prêt à taux fixe que pour un prêt à taux variable.
Les avantages et inconvénients d’un prêt hypothécaire à taux variable
Par le passé, les prêts hypothécaires à taux variable ont permis aux propriétaires d’épargner pendant la durée de leur prêt. Habituellement, le taux affiché est considérablement plus bas pour un prêt hypothécaire à taux variable que pour un prêt hypothécaire à taux fixe comparable. Cette différence peut aller jusqu’à 100 points de base (un point de pourcentage) et même plus. Comme le prêt hypothécaire à taux variable est plus risqué, le taux est habituellement réduit pour tenir compte de ce risque.
Souvent, ceux qui privilégient les prêts hypothécaires à taux variable se réfèrent aux recherches de Moshe Milevsky, un professeur de finance à l’Université York. Ses recherches montrent qu’entre 1950 et 2000, les propriétaires canadiens auraient mieux fait d’opter pour un prêt hypothécaire à taux variable dans presque 90 % des cas. Plus récemment, soit entre 2007 et 2022, le taux variable de cinq ans a été inférieur au taux fixe de cinq ans la plupart du temps, et parfois de beaucoup.
Si le taux préférentiel baisse, soit vos versements hypothécaires baisseront, soit vous rembourserez une plus grande partie du capital emprunté
Un gros avantage du prêt hypothécaire à taux variable, c’est que si vous devez résilier votre prêt, peu importe la raison, vous devrez généralement payer une pénalité équivalant à trois mois d’intérêts, ce qui est habituellement nettement moins que la pénalité qui vous sera réclamée dans le cas d’un prêt hypothécaire à taux fixe.
Vous pouvez aussi convertir votre prêt hypothécaire à taux variable en prêt hypothécaire à taux fixe en tout temps, sans pénalité.
Le principal désavantage du prêt hypothécaire à taux variable, c’est que si les taux d’intérêt augmentent, vos intérêts hypothécaires augmenteront aussi. Comme mentionné, cela peut se traduire soit par des versements hypothécaires plus élevés (qui peuvent miner votre budget), soit par des remboursements de capital moins élevés (ce qui peut allonger la période d’amortissement de votre prêt hypothécaire).
Prêt hypothécaire à taux fixe ou variable : lequel vous convient le mieux?
La question est très suggestive dans la mesure où elle laisse entendre que l’un est meilleur que l’autre pour tout le monde. La meilleure option pour vous dépend de votre situation particulière, de votre tolérance au risque et du type de prêt hypothécaire qui s’intègre le mieux à votre plan financier.
La réponse dépend aussi du niveau actuel des taux et du moment où vous devez prendre votre décision. Par exemple, si les taux variables sont élevés (autour de 5 %), que les taux fixes sont un point de pourcentage plus haut et que la Banque du Canada laisse entrevoir des baisses de taux prochaines, un prêt hypothécaire à taux variable pourrait être un choix judicieux.
Par contre, si les taux variables sont beaucoup plus élevés que les taux fixes (comme c’était le cas au début de 2023) et que le taux de la Banque du Canada n’est pas susceptible de baisser avant longtemps, un prêt hypothécaire à taux variable n’est peut-être pas le meilleur choix.
Tout prêt hypothécaire devrait être considéré dans le contexte de votre plan financier global. Au-delà du choix entre un taux fixe ou variable, il y a plusieurs autres facteurs à prendre en compte : taille du prêt hypothécaire, taux, durée, période d’amortissement, versements mensuels, privilèges de remboursement anticipé (montant de capital que vous pouvez rembourser de manière anticipée), pénalités pour remboursement anticipé et transférabilité (la possibilité de conserver votre prêt si vous achetez une nouvelle maison).
La décision entourant le choix d’un prêt hypothécaire ne devrait pas être prise de façon isolée, et vous avez vraiment avantage à inclure votre prêt hypothécaire dans votre plan financier, d’autant plus que c’est souvent votre dette la plus importante. Cela pourrait vous permettre d’augmenter vos liquidités, de réduire vos dettes à intérêt élevé, de bonifier votre épargne-retraite et même de rembourser votre prêt hypothécaire plus rapidement.
Parlez à votre conseiller ou conseillère IG pour discuter du prêt hypothécaire qui vous convient le mieux et de la façon de l’intégrer avantageusement à votre plan financier. Si vous n’avez pas de conseiller IG, vous pouvez en trouver un ici.
Ce document, rédigé et publié par IG Gestion de patrimoine, contient des renseignements de nature générale seulement. Son but n’est pas d’inciter le lecteur à acheter ou à vendre des produits de placement précis ni de fournir des conseils juridiques, fiscaux ou de placement. Il convient d’obtenir des conseils adaptés à votre situation personnelle auprès d’un conseiller ou d’une conseillère d’IG Gestion de patrimoine.
Les prêts hypothécaires sont offerts par la Compagnie de Fiducie du Groupe Investors Ltée, une société de fiducie sous règlementation fédérale, et les services de courtage sont offerts par nesto inc. Licenses de courtage : Ontario #13044, Saskatchewan #316917, Nouveau-Brunswick #180045101, Nouvelle-Écosse #202507230, Québec #605058 ; Colombie-Britannique, Alberta, Manitoba, Terre-Neuve/Labrador, Î.-P.-É., Yukon, Nunavut, Territoires du Nord-Ouest.
Les conseillers et conseillères hypothécaires sont des professionnel(le)s titulaires de permis qui ont un statut équivalent aux titres provinciaux suivants : sous-courtier en hypothèques/courtier en hypothèques en Colombie-Britannique, associé en hypothèques/courtier en hypothèques en Alberta, associé/courtier en hypothèques en Saskatchewan, vendeur immobilier/représentant officiel au Manitoba, agent en hypothèques/courtier en hypothèques en Ontario, courtier hypothécaire au Québec, associé en hypothèques/courtier en hypothèques au Nouveau-Brunswick, courtier hypothécaire/courtier hypothécaire associé en Nouvelle-Écosse, courtier en hypothèques à Terre-Neuve-et-Labrador.
